RECURSO CÍVEL Nº 5015417-67.2023.4.02.5121/RJ
RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pelo Condomínio Vivendas do Império [] em face de sentença de extinção sem resolução do mérito [], na qual se reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF para responder pela cobrança de cotas condominiais relativas ao imóvel objeto da demanda, diante da ausência de consolidação da propriedade em seu nome, com consequente reconhecimento da incompetência da Justiça Federal.
Alega que a CEF permanece vinculada ao imóvel, na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e titular da propriedade fiduciária, sustentando sua legitimidade para responder pelas cotas condominiais. Subsidiariamente, requer a anulação da sentença e o prosseguimento do feito perante o juízo competente, com aproveitamento dos atos processuais já praticados.
Contrarrazões em [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Recurso tempestivo [eventos 81 e 86]. Gratuidade deferida [].
Como visto, o cerne da controvérsia recursal reside na legitimidade passiva da CEF para responder pela cobrança de cotas condominiais relativas ao imóvel objeto da demanda e, por consequência, na competência da Justiça Federal para o processamento do feito, discutindo-se a responsabilidade da instituição financeira na condição de credora fiduciária e representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), diante da alegada vinculação da CEF ao imóvel.
Em breve resumo dos fatos, a parte autora ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais em face da CEF e dos adquirentes do imóvel, alegando a existência de débitos relativos à unidade condominial. Sustenta que, embora o imóvel tenha sido formalmente adquirido pelos corréus mediante negócio com constituição de alienação fiduciária, a CEF permanece vinculada ao bem, na qualidade de representante do FAR e titular da propriedade fiduciária, razão pela qual entende ser responsável pelas obrigações condominiais.
Tal o contexto, o juízo de origem reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF, ao fundamento de que não houve consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, sendo os corréus particulares os responsáveis pela unidade. Em consequência, reconheceu a incompetência da Justiça Federal para apreciar a demanda em relação aos demais réus e extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV e VI, do CPC.
A Lei nº 10.259/01 dispõe em seu artigo 5º que, “exceto nos casos do art. 4º, somente será admitido recurso de sentença definitiva.”
Nesse sentido, as Turmas Recursais sumularam o seguinte entendimento com a edição do Enunciado 18, in verbis:
“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/01), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição.”
Também nessa direção é o disposto no art. 19 do Regimento Interno das TRRJ 2ª Região (“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal, salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”).
Pois bem.
No mérito, a controvérsia recursal consiste em verificar se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo pagamento das cotas condominiais objeto da demanda, considerando que não houve consolidação da propriedade fiduciária nem imissão da instituição financeira na posse direta do imóvel.
Para solução da controvérsia, necessária a interpretação conjunta das regras pertinentes ao tema, constantes do § 2º do art. 23 e do § 8º do art. 27, ambos da Lei 9.514/1997, bem como dos arts. 1.345 e 1.368-B do Código Civil:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Na interpretação dada a essas normas, o entendimento que prevalecia no Superior Tribunal de Justiça, era de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só ocorre a partir da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
A regra do mencionado art. 27, § 8º foi reforçada pelo art. 1.368-B do Código Civil de 2002, incluído pela Lei nº 13.043/2014, que prevê em seu parágrafo único que, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
A Corte Especial, embora reconhecesse a natureza ambulatória da obrigação propter rem e a circunstância de que, em regra, o próprio bem se basta para o adimplemento de obrigações dele decorrentes em benefício da coletividade dos condôminos, entendia que as disposições atinentes à lei que disciplina o contrato de alienação fiduciária configurava hipótese de exceção à natureza ambulatorial da obrigação propter rem, uma vez que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
Esse entendimento era acompanhado por esta magistrada; no entanto, em maio de 2025, em julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, por maioria, a Corte adotou entendimento em sentido contrário, em que deu prevalência para a natureza ambulatória da obrigação propter rem.
Conforme voto vencedor do Min. Raul Araújo, "as normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem".
Assim ficou ementado o acórdão:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Feitas essas considerações, uma vez que o entendimento atual do STJ foi manifestado pela Segunda Seção, composta pelos membros das turmas de direito privado, passo a adotá-lo.
Conforme se verifica no documento de , em 19/12/2016, o imóvel objeto da matrícula nº 188895 do 4º RGI do Rio de Janeiro foi adquirido por R. E. V. D. S. D. C. e W. M. C., com constituição de alienação fiduciária em favor do FAR.
Não obstante, de acordo com o entendimento manifestado pela Segunda Seção do STJ, a CEF responde pelas cotas condominiais incidentes relativas ao bem durante todo o período de inadimplemento, por força da natureza propter rem da obrigação, resguardado seu direito de regresso contra o devedor fiduciário com relação ao débitos anteriores à consolidação enquanto esse detinha a posse direta do imóvel.
Nesse sentido, tem sido o entendimento da 6ª Turma Recursal:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RGI COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CEF. LEGITMIDADE PASSIVA DA CEF. NOVO ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ NO RESP N. 2.082.647/SP. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO PROCEDENTE.
(Recurso Cível nº 5014049-78.2026.4.02.5101/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Alessandra Belfort Bueno, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 05/08/2026)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO CONJUNTA DOS ARTS. 23, § 2º, E 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997, E ARTS. 1.345 E 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO ATUAL DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO DE REGRESSO CONTRA O DEVEDOR FIDUCIANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(Recurso Cível nº 5000223-90.2024.4.02.5121/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Rosangela Lucia Martins, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 15/10/2025)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS SÃO CONSIDERADAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS E QUAISQUER OUTROS ENCARGOS QUE RECAIAM OU VENHAM A RECAIR SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA CEF CONHECIDO E NEGADO. SENTENÇA MANTIDA.
(Recurso Cível nº 5001472-05.2025.4.02.5101/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Adriana Menezes de Rezende, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 27/08/2025)
Dessa forma, tratando-se de obrigação condominial, de natureza propter rem, o FAR, titular da propriedade fiduciária, representado pela CEF, sua gestora, possui total pertinência subjetiva não apenas para figurar no polo passivo, como também para responder às dívidas condominiais vinculadas ao bem.
Por fim, ressalto que a existência de entendimento em sentido contrário manifestado pela Turma Regional de Uniformização da 4ª Região (a exemplo do processo nº 5016428-78.2014.4.04.7001/PR) não tem o condão de alterar o entendimento manifestado por esta 6ª Turma Recursal a respeito do tema.
Nesse passo, a ausência de consolidação da propriedade não afasta a legitimidade da Caixa Econômica Federal, pois, como visto, a propriedade fiduciária, de natureza resolúvel, foi constituída e registrada em favor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, do qual a instituição financeira figura como gestora.
Eventual repartição interna da responsabilidade entre o FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, e os devedores fiduciantes não pode ser oposta ao Condomínio em seu prejuízo, diante da natureza propter rem da obrigação, sem prejuízo de a instituição financeira exigir dos contratantes aquilo que entender devido.
Desse modo, a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, permanecendo, por consequência, a competência da Justiça Federal para o processamento e o julgamento do feito.
Ao reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública federal e extinguir integralmente o processo, sem examinar a pretensão de cobrança deduzida pelo Condomínio, a sentença recorrida incorreu em indevida negativa de prestação jurisdicional. Com efeito, a existência de relação jurídico-material entre os devedores fiduciantes e o imóvel não autoriza a exclusão da Caixa Econômica Federal nem dispensa a apreciação do pedido em face dos responsáveis vinculados ao bem.
Neste sentido, decidiu esta Turma Recursal:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS. DIREITO DE REGRESSO CONTRA O DEVEDOR FIDUCIANTE. ENTENDIMENTO ATUAL DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(Recurso Cível nº 5010086-62.2026.4.02.5101/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. VIVIAN MACHADO SIQUEIRA, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 04/09/2026)
Superada a questão relativa à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, não se mostra possível, contudo, o imediato julgamento do mérito por esta Turma Recursal.
Embora o art. 1.013, § 3º, inciso I, do Código de Processo Civil autorize o tribunal a decidir desde logo o mérito quando reformar sentença fundada no art. 485 do mesmo diploma, a aplicação da denominada teoria da causa madura pressupõe que o processo esteja efetivamente em condições de receber julgamento definitivo, sem necessidade de exame originário de questões fáticas, alegações defensivas e elementos probatórios ainda não apreciados pelo Juízo de primeiro grau.
No caso, a sentença recorrida limitou-se a reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e, em consequência, a incompetência da Justiça Federal em relação aos demais demandados, extinguindo integralmente o processo sem resolução do mérito. Não houve, portanto, pronunciamento acerca da existência, da extensão e da exigibilidade do débito condominial, dos períodos abrangidos pela cobrança, dos encargos incidentes, dos pagamentos eventualmente realizados nem das demais alegações e documentos apresentados pelas partes.
A apreciação imediata dessas questões pela Turma Recursal importaria exame originário de matéria não enfrentada na sentença e privaria as partes da análise do mérito pelo Juízo natural da causa. Ainda que o duplo grau de jurisdição não possua caráter absoluto, a supressão de instância somente se justifica quando presentes, de forma inequívoca, os pressupostos da causa madura, o que não ocorre na hipótese.
Além disso, o reconhecimento da legitimidade da Caixa Econômica Federal não conduz automaticamente à procedência da pretensão de cobrança. Compete ao Juízo de origem examinar, de maneira individualizada, as alegações e os documentos apresentados por todos os litigantes, definir a responsabilidade de cada demandado à luz da relação jurídica discutida e apurar os limites objetivos e quantitativos de eventual condenação, assegurando-se às partes o contraditório, a ampla defesa e a regular prestação jurisdicional.
Verificada a negativa de jurisdição, impõe-se a anulação da sentença, com o retorno dos autos ao Juízo de origem para o regular prosseguimento do feito e o julgamento do mérito, ficando prejudicada, neste momento, a análise das demais questões relacionadas à procedência da cobrança.
Ante o exposto, VOTO por CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto pelo Condomínio Vivendas do Império para reconhecer a legitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qualidade de gestora e representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, e, por consequência, a competência da Justiça Federal, bem como para anular a sentença, determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que seja dado regular prosseguimento ao feito, com a apreciação do mérito da demanda, como entender de direito.
Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020469638v16 e do código CRC 69cdc04b.
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