RECURSO CÍVEL Nº 5133806-03.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora [] em face de sentença de parcial procedência [], na qual se reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF quanto às cotas condominiais vencidas entre novembro de 2023 e outubro de 2024, condenando-a ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas a partir de novembro de 2024, acrescidas de multa, correção monetária e juros de mora.
Alega que, com a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, esta passou a responder integralmente pelas obrigações condominiais vinculadas ao bem, inclusive pelas parcelas anteriores à consolidação, em razão da natureza propter rem da obrigação e do disposto no art. 1.345 do Código Civil e no art. 27, §§ 5º e 5º-A, da Lei nº 9.514/97.
Contrarrazões em [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Recurso tempestivo [eventos 32 e 37]. Custas recolhidas [].
Como visto, o cerne da controvérsia recursal reside na definição do alcance da responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais vinculadas ao imóvel objeto de alienação fiduciária, especialmente quanto às parcelas vencidas antes da consolidação da propriedade.
Em breve resumo dos fatos, alega-se que, após a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, esta passou a responder pelas obrigações condominiais a ele vinculadas, inclusive pelas cotas vencidas anteriormente à consolidação, em razão da natureza propter rem da obrigação. Sustenta-se, ainda, que os dispositivos da Lei nº 9.514/97 e do Código Civil não afastariam a responsabilidade da CEF perante o condomínio, resguardado eventual direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Tal o contexto, a sentença reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF quanto às cotas condominiais vencidas entre novembro de 2023 e outubro de 2024, extinguindo o feito, nesse ponto, sem resolução do mérito. Por outro lado, condenou a instituição ao pagamento das cotas vencidas a partir de novembro de 2024 e das vincendas no curso da demanda, acrescidas de multa de 2%, correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, nos termos fixados na decisão integrativa dos embargos de declaração.
Passo à análise.
Para solução da controvérsia, necessária a interpretação conjunta das regras pertinentes ao tema, constantes do § 2º do art. 23 e do § 8º do art. 27, ambos da Lei 9.514/1997, bem como dos arts. 1.345 e 1.368-B do Código Civil:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Na interpretação dada a essas normas, o entendimento que prevalecia no Superior Tribunal de Justiça, era de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só ocorre a partir da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
A regra do mencionado art. 27, § 8º foi reforçada pelo art. 1.368-B do Código Civil de 2002, incluído pela Lei nº 13.043/2014, que prevê em seu parágrafo único que, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
A Corte Especial, embora reconhecesse a natureza ambulatória da obrigação propter rem e a circunstância de que, em regra, o próprio bem se basta para o adimplemento de obrigações dele decorrentes em benefício da coletividade dos condôminos, entendia que as disposições atinentes à lei que disciplina o contrato de alienação fiduciária configurava hipótese de exceção à natureza ambulatorial da obrigação propter rem, uma vez que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
Esse entendimento era acompanhado por esta magistrada; no entanto, em maio de 2025, em julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, por maioria, a Corte adotou entendimento em sentido contrário, em que deu prevalência para a natureza ambulatória da obrigação propter rem.
Conforme voto vencedor do Min. Raul Araújo, "as normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem".
Assim ficou ementado o acórdão:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Feitas essas considerações, uma vez que o entendimento atual do STJ foi manifestado pela Segunda Seção, composta pelos membros das turmas de direito privado, passo a adotá-lo.
No caso em tela, a matrícula do imóvel [, fls. 3] comprova a existência de alienação fiduciária em favor da CEF, tendo a consolidação da propriedade ocorrido posteriormente.
Não obstante, de acordo com o entendimento manifestado pela Segunda Seção do STJ, a CEF responde pelas cotas condominiais incidentes relativas ao bem durante todo o período de inadimplemento, por força da natureza propter rem da obrigação, resguardado seu direito de regresso contra o devedor fiduciário com relação ao débitos anteriores à consolidação enquanto esse detinha a posse direta do imóvel.
Nesse sentido, tem sido o entendimento da 6ª Turma Recursal:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RGI COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CEF. LEGITMIDADE PASSIVA DA CEF. NOVO ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ NO RESP N. 2.082.647/SP. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO PROCEDENTE.
(Recurso Cível nº 5014049-78.2026.4.02.5101/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Alessandra Belfort Bueno, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 05/08/2026)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO CONJUNTA DOS ARTS. 23, § 2º, E 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997, E ARTS. 1.345 E 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO ATUAL DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO DE REGRESSO CONTRA O DEVEDOR FIDUCIANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(Recurso Cível nº 5000223-90.2024.4.02.5121/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Rosangela Lucia Martins, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 15/10/2025)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS SÃO CONSIDERADAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS E QUAISQUER OUTROS ENCARGOS QUE RECAIAM OU VENHAM A RECAIR SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA CEF CONHECIDO E NEGADO. SENTENÇA MANTIDA.
(Recurso Cível nº 5001472-05.2025.4.02.5101/RJ, Relatora Juíza Federal Dra. Adriana Menezes de Rezende, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 27/08/2025)
Portanto, reforma-se a sentença quanto à responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais vencidas no período anterior à consolidação da propriedade fiduciária.
Nessas condições, VOTO no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, para reformar a sentença e afastar a ilegitimidade passiva da CEF quanto às cotas condominiais vencidas entre novembro de 2023 e outubro de 2024, condenando-a ao respectivo pagamento, mantidos os demais termos da sentença. Sem custas e honorários advocatícios, em conformidade com os arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o necessário, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao Juízo de origem. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020567937v7 e do código CRC 02ccc686.
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